Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mallar (arazi, arsa, daire, iş yeri, fabrika gibi) üzerindeki mülkiyet, kullanım, intifa, kira ve diğer ayni hakları düzenleyen geniş bir hukuk dalıdır. Türkiye'de temel kaynakları:
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) — mülkiyet, ayni haklar, tapu sicili, kat mülkiyeti
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) — kira sözleşmesi, satım sözleşmesi, eser sözleşmesi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) — apartman, site ve kat malikleri arasındaki ilişkiler
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu — kentsel dönüşüm ve imar
Hangi Konularda Destek Veriyoruz?
1. Tapu İptal ve Tescil Davaları
Sahte vekaletle satış, muvazaalı işlem, ehliyetsiz kişiden satın alma, mirastan mal kaçırma — tapu sicilinin gerçeğe aykırı oluşmasına yol açan durumlardır. Tapu iptal-tescil davası ile gerçek hak sahibi adına tescil sağlanır. Yargıtay içtihatlarına göre titiz delil çalışması gerektirir.
Detaylı bilgi: Tapu İptal & Tescil sayfamız.
2. Kira & Tahliye Uyuşmazlıkları
Kira artışı, kiracının temerrüdü, tahliye taahhüdü, deprem-yıkım nedeniyle tahliye, iş yeri kira uyuşmazlıkları — ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkide çıkan her türlü hukuki meseledir. 2022'den bu yana getirilen kira artış sınırlaması, sözleşmesel zamların hukuki çerçevesini değiştirmiştir.
Detaylı bilgi: Kira & Tahliye sayfamız.
3. Kat Mülkiyeti & Ortaklığın Giderilmesi
Apartman ve site yönetimi uyuşmazlıkları, aidat alacakları, ortak alan ihlalleri, kat malikleri kurulu kararlarının iptali — kat mülkiyetinden doğan davalardır. Birden fazla paydaşa ait taşınmazın paylaşılamaması durumunda izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası gündeme gelir.
Detaylı bilgi: Kat Mülkiyeti & Ortaklığın Giderilmesi sayfamız.
4. Kentsel Dönüşüm Davaları
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli yapı tespit kararları, kentsel dönüşüm süreçlerinde yıkım kararlarına itiraz, yeni yapılan binadan pay talepleri, müteahhitle imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihlali gibi uyuşmazlıklar.
5. Kamulaştırma Davaları
Devletin veya kamu kuruluşunun, kamu yararı için özel mülke el koyması — kamulaştırma. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davaları, acele kamulaştırma kararlarına itiraz, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat talepleri.
6. İmar Hukukundan Doğan Uyuşmazlıklar
İmar planı değişikliklerine itiraz, ruhsatsız yapılaşma uyuşmazlıkları, parselasyon işlemlerine itiraz, imar affı işlemleri, kaçak yapı yıkım kararlarına karşı dava.
7. Alım-Satım Uyuşmazlıkları
Tapu devri sırasında yaşanan sorunlar, satış sözleşmesi ihlali, ayıplı taşınmaz teslimi (özellikle yeni konut alımlarında), tapu masrafı ve harç paylaşımı uyuşmazlıkları.
8. Şufa (Ön Alım) Hakkı Davaları
Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların öncelikli alım hakkı (TMK m. 732-735). Şufa hakkı dava ile kullanılır ve katı süre sınırlarına tabidir.
9. Müdahalenin Men'i (El Atmanın Önlenmesi)
Komşu taşınmazdan kaynaklanan müdahale, izinsiz işgal, kullanım hakkı ihlalleri — mülk sahibinin müdahalenin önlenmesi için açtığı davalardır. Birlikte ecrimisil (kullanım karşılığı tazminat) talep edilebilir.
10. Müteahhit Uyuşmazlıkları (Kat Karşılığı İnşaat)
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ihlali, gecikme tazminatı, inşaatın eksik veya ayıplı tesliminden doğan uyuşmazlıklar, müteahhidin iflası halinde alacaklı haklarının korunması.
Gayrimenkul Davalarının Özellikleri
Yetkili Mahkeme
Gayrimenkul davaları kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür (HMK m. 12). Bu, tarafların yerleşim yerinden bağımsız bir yetki kuralıdır ve aksi kararlaştırılamaz.
Bilirkişi Ağırlığı
Gayrimenkul davalarında bilirkişi incelemesi neredeyse her dosyada yer alır: keşif, harita-kadastro mühendisi, inşaat mühendisi, mali bilirkişi, emlak değerleme uzmanı. Bilirkişi raporu çoğu zaman kararın temelini oluşturur.
Süre Hassasiyeti
Şufa hakkında 3 ay ve 2 yıl süreler (TMK m. 733), kat malikleri kurulu kararının iptali için 1 ay (KMK m. 33), imar planına itiraz için 30 gün — gayrimenkul davalarında hak düşürücü süreler çoğunluktadır. Sürenin kaçırılması hakkın kaybı anlamına gelir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu üzerine başkası tarafından sahte işlem yapıldıysa ne yapabilirim?
Tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz. Aynı zamanda ihtiyati tedbir talep ederek tapu üzerinde tedbir konulmasını, böylece taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini engelleyebilirsiniz. Cezai boyutu (sahtecilik, dolandırıcılık) için ayrıca suç duyurusu da yapılabilir.
Kiracım kirayı ödemiyor, ne yapmalıyım?
İhtarname ile temerrüde düşürme — sonrasında icra takibi veya tahliye davası gündeme gelir. Tahliye için kira sözleşmesi türüne ve temerrüt durumuna göre farklı prosedürler uygulanır.
Apartman aidatımı ödemediğim için icra takibine maruz kaldım, haklı mıyım?
Kat malikleri kurulu kararı ile belirlenen aidatları ödemek kanuni yükümlülüktür (KMK m. 20). Aidatın hesabında veya karar geçerliliğinde hata varsa itiraz yolu açık ancak ödemediği için icra takibi başlatılması yasal sürecin parçasıdır.
Kentsel dönüşümde haklarım neler?
Riskli yapı tespitine itiraz, kira yardımı talebi, yeni yapılan binadan eşdeğer pay isteme, müteahhitle yapılan sözleşmenin denetimi — temel haklarınızdandır. Bu süreçte imzaladığınız her belge ileride bağlayıcı olabileceğinden, erken hukuki destek almak önemlidir.
Miras gayrimenkulü paylaşamıyoruz, ne yapabiliriz?
Paydaşlar arası anlaşma mümkün değilse, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası ile mahkeme aracılığıyla taşınmaz satışa çıkarılır ve elde edilen bedel paydaşlara paylarına göre dağıtılır.
Sözleşmesiz kiracıyı nasıl tahliye edebilirim?
Yazılı sözleşme olmasa bile fiili kira ilişkisi varsa kiracı konumu kabul edilir. Tahliye için yine yasal usul gerekli — temerrüt, ihtiyaç veya tahliye taahhüdü gibi sebeplere dayalı dava açılabilir.