BÖLÜM 1 — Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiş, bir taşınmaz üzerinde birden fazla bağımsız bölümün ayrı malikler tarafından sahiplenildiği özel bir mülkiyet rejimidir. Apartman daireleri, site içi konutlar, rezidans, AVM içi mağazalar — kat mülkiyeti rejiminin tipik uygulama alanlarıdır. Her bağımsız bölümün maliki, aynı zamanda arsa payı oranında ortak alanların da paydaşıdır.
1. Aidat (Yönetim Gideri) Alacakları — KMK m. 20
Kat malikleri, ortak giderlere ve avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m. 20). Aidat ödenmediğinde:
- Yönetici, ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatabilir
- Gecikme tazminatı olarak aylık yüzde beş işletilir (KMK m. 20/c)
- Israrla ödememe halinde ağır yaptırımlar — bağımsız bölümün satışına kadar gidebilen tedbirler — gündeme gelebilir (KMK m. 25)
Aidat alacağı davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Aidatın hesabında veya kararın geçerliliğinde hata varsa savunma yolu açıktır; aksi halde ödeme yükümlülüğü kanuni nitelik taşır.
2. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali — KMK m. 33
Kat malikleri kurulu, kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlar alabilir. Bu durumda her kat maliki — karara katılmamış veya muhalif kalmış olan — karar tarihinden itibaren 1 ay içinde kararın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir (KMK m. 33). Bu süre hak düşürücüdür.
İptal sebepleri arasında en sık karşılaşılanlar:
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmamış olması
- Toplantı yeter sayısının (nisap) sağlanmamış olması
- Kararın kanun veya yönetim planına aykırı içerik taşıması
- Bazı maliklerin oy haklarının ihlal edilmesi
- Dürüstlük kuralına aykırı, malikler arası eşitsizlik yaratan kararlar
Yokluk veya mutlak butlan oluşturan ağır aykırılıklarda süre sınırı uygulanmayabilir; ancak bu istisnai bir değerlendirmedir ve dosyaya göre incelenir.
3. Yönetici Tayini ve Görevden Alma — KMK m. 34, 39
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK m. 34). Yönetici, kat malikleri kurulunca seçilmediği ya da seçilen yönetici görevini yerine getirmediği takdirde — kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine — mahkeme tarafından yönetici atanabilir (KMK m. 34/IV).
Yöneticinin görevini kötüye kullanması, mali sorumluluklarını ihlal etmesi veya hesap vermekten kaçınması halinde KMK m. 39 uyarınca hesap verme zorunluluğu doğar. Görevden alınması ve gerekirse tazminat sorumluluğunun belirlenmesi için dava açılabilir.
4. Ortak Alan İhlalleri — Müdahalenin Men'i
Merdiven boşluğunun depo yapılması, çatının özel kullanımı, bahçenin kapatılması, dış cephede izinsiz değişiklik — ortak alanların izinsiz işgali veya tahsis dışı kullanımıdır. Diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eder.
Bu durumda açılabilecek davalar:
- Müdahalenin men'i (el atmanın önlenmesi): İhlalin durdurulması ve eski hale getirme
- Ecrimisil: Geçmişe yönelik kullanım karşılığı bedel
- Maddi tazminat: Ortak alana verilen zarar için
5. Bağımsız Bölümde Tadilat ve Esaslı Onarım — KMK m. 19
Bağımsız bölüm maliki kendi bölümünde dilediği gibi tadilat yapamaz. KMK m. 19 uyarınca, bina ana yapısına, taşıyıcı sistemine, ortak tesisat ve hizmetlere zarar verecek nitelikteki değişiklikler için tüm kat maliklerinin oy birliği gereklidir. Bunun dışındaki tadilatlar bile diğer maliklerin haklarını etkiliyorsa rıza şartına bağlanmıştır.
İzinsiz yapılan tadilatlar için müdahalenin men'i ve eski hale getirme davası açılabilir; ortak alana taşan veya yapısal bütünlüğe zarar veren değişiklikler özellikle hassas konulardır.
6. Yönetim Planı Uyuşmazlıkları
Yönetim planı; bina/site içi yaşamın iç anayasasıdır. Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, ortak alan kullanımını, aidat hesaplama esaslarını, yasaklanan kullanımları belirler. Kat mülkiyetinin kurulmasıyla birlikte tapuya tescil edilir ve tüm malikler ile sonradan malik olacakları bağlar.
Yönetim planının değiştirilmesi, kural olarak kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu ile mümkündür (KMK m. 28). Hak ihlali oluşturan veya kanuna aykırı yönetim planı hükümlerinin iptali için dava açılabilir.
7. Komşu Hakkı & Çekilmez Hâle Gelen Komşuluk — TMK m. 737
Türk Medeni Kanunu m. 737, komşuluk ilişkilerinden doğan haklar ve yükümlülükler için temel düzenlemedir. Aşırı gürültü, duman, koku, sarsıntı gibi taşkınlıklar — komşuların makul ölçüyü aşmayacak şekilde davranma yükümlülüğüne aykırıdır. Çekilmez hâle gelen komşuluk durumunda:
- Müdahalenin men'i davası
- Maddi tazminat
- Bazı durumlarda manevi tazminat
KMK m. 18 ayrıca kat maliklerinin birbirine ve binaya karşı özen yükümlülüğünü düzenler — sürekli ihlaller bağımsız bölüm satış davasına dahi yol açabilir (KMK m. 25).
BÖLÜM 2 — Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olması iki şekilde mümkündür: paylı mülkiyet (TMK m. 688 vd.) ve elbirliği mülkiyeti (TMK m. 701 vd.). Bu mülkiyet türleri çoğunlukla miras paylaşımı veya birlikte satın alma yoluyla doğar. Paydaşların taşınmazı nasıl paylaşacakları konusunda anlaşamamaları halinde — ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası gündeme gelir.
1. Paylı Mülkiyet vs. Elbirliği Mülkiyeti
- Paylı mülkiyet (TMK m. 688): Her paydaşın tapuda belirli bir oran (1/2, 1/4 gibi) ile gösterilen payı vardır. Paydaş kendi payını serbestçe satabilir, devredebilir (şufa hakkı saklı) ve kendi payı için bağımsız tasarrufta bulunabilir.
- Elbirliği mülkiyeti (TMK m. 701): Paydaşlar arası kesin bir pay belirlenmemiştir; mülkiyet bütünüyle ortakların elinde birlikte tasarruf edilir. Genellikle miras ortaklığında görülür. Paydaş kendi başına tasarrufta bulunamaz; tüm ortakların oy birliği gerekir.
Elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce, talep halinde mülkiyet türü paylı mülkiyete çevrilebilir (TMK m. 644).
2. Davanın Açılması ve Yetkili Mahkeme
İzale-i şuyu davasını paydaşlardan herhangi biri tek başına açabilir. Davalı, diğer tüm paydaşlardır — hepsi davaya dahil edilmelidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m. 12). Bu kesin yetki kuralıdır.
3. Aynen Taksim — Önce Denenen Yol
Mahkeme önce aynen taksim imkanını araştırır: taşınmazın paydaşlar arasında fiziki olarak bölünebilir nitelikte olup olmadığı, her paydaşın payı oranında bağımsız bölüm alabilmesinin mümkün olup olmadığı incelenir. Aynen taksim için:
- Taşınmazın bölünmeye uygun olması (imar, kadastro)
- Bölünme sonucu her paydaşa düşen kısmın bağımsız ve kullanılabilir nitelik taşıması
- Tarafların aynen taksimi talep etmesi veya kabul etmesi
Apartman daireleri gibi tek bağımsız bölüm üzerindeki paydaşlıklarda aynen taksim çoğu zaman mümkün değildir; bu durumda doğrudan satış yoluna geçilir.
4. Satış Yoluyla Paylaşım — Açık Artırma
Aynen taksim mümkün değilse mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satışına karar verir. Satış sürecinde:
- İcra Müdürlüğü aracılığıyla açık artırma yapılır
- Paydaşlar dahil herkes katılabilir; en yüksek bedeli teklif eden taşınmazı alır
- Elde edilen bedel masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır
- Paydaşların kendi aralarında anlaşıp sadece kendi aralarında satış yapması da mümkündür
5. Anlaşma Yolu — Dava Öncesi ve Sırasında
İzale-i şuyu davası açılmadan önce — veya dava sırasında — paydaşlar arasında anlaşma her zaman mümkündür. Anlaşma yolları:
- Bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması
- Aynen taksim üzerinde uzlaşma
- Ortak satış kararıyla taşınmazın üçüncü kişiye satılması
- Arabuluculuk yoluyla çözüm — taşınmaz uyuşmazlıklarında ihtiyari arabuluculuk
Anlaşma yolu, mahkeme süreciyle kıyaslandığında genellikle daha kısa süreli ve maliyetli olarak daha avantajlıdır. Ancak taraflardan biri uzlaşmaya yanaşmıyorsa dava kaçınılmaz hâle gelir.
6. Şufa (Ön Alım) Hakkı — TMK m. 732-735
Paylı mülkiyette, paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların öncelikli alım hakkı doğar. Şufa hakkı dava açılarak kullanılır:
- Satışın paydaşa noter aracılığıyla bildiriminden itibaren 3 ay içinde
- Bildirim yapılmamış olsa bile her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır
- Süreler hak düşürücüdür — kaçırılırsa hak sona erer
- Şufalı paydaş, satış bedelini ve masrafları yatırarak alıcının yerine geçer
Yönetim planında veya tapuda şufa yasağı kararlaştırılabilir; bu durum şufa hakkının kullanılmasını engeller.
7. Tarımsal Taşınmazlarda Özel Durum — Kanun No. 5403
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarımsal taşınmazların bölünmesini sınırlar. Ekonomik bütünlüğü bozacak şekilde tarım arazisinin parçalanması yasaktır; asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına inilemez. Bu nedenle tarımsal taşınmazların izale-i şuyu davalarında:
- Aynen taksim çoğu zaman 5403 sayılı Kanun gereği mümkün değildir
- Mahkeme doğrudan satış yoluna geçer
- Mirasçılardan biri "ehil mirasçı" olarak taşınmazın tamamını devralabilir; diğer mirasçılara payları oranında bedel öder (5403 sayılı K. m. 8)
Yetkili Mahkeme ve Usul
Hem kat mülkiyetinden doğan davalar (aidat, kurul kararı iptali, yönetici tayini, ortak alan ihlalleri) hem de izale-i şuyu davaları, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (HMK m. 12). Yetki kuralı kesindir; aksi kararlaştırılamaz. Tarafların yerleşim yeri yetkili mahkemeyi etkilemez.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat malikleri kurulu kararına nasıl itiraz edilir?
Kat malikleri kurulu kararının iptali için karar tarihinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılmalıdır (KMK m. 33). Süre hak düşürücüdür — kaçırılması halinde karar kesinleşir. Ancak yokluk veya mutlak butlan iddiaları her zaman ileri sürülebilir.
Aidatımı ödemiyorum, ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca aidatların ödenmesi yasal yükümlülüktür. Ödenmeyen aidat için yönetici icra takibi başlatabilir; gecikme tazminatı (aylık yüzde beş) işletilir. Süreklilik halinde bağımsız bölümün satışına kadar gidebilen ağır sonuçlar gündeme gelebilir (KMK m. 25).
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası nedir?
Birden fazla paydaşın ortak mülkiyetinde bulunan taşınmazın paylaşılması için açılan davadır (TMK m. 698 vd.). Mahkeme önce aynen taksim imkanı araştırır; mümkün değilse taşınmaz açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Paydaşlardan herhangi biri tek başına dava açabilir.
Apartmanın ortak alanını izinsiz kullanan komşuya karşı ne yapılabilir?
Ortak alanların izinsiz işgali — örneğin merdiven boşluğunun depo yapılması, çatının özel kullanımı, bahçenin kapatılması — diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eder. Müdahalenin men'i (el atmanın önlenmesi) davası açılabilir; eski hale getirme ve geçmiş için ecrimisil (kullanım karşılığı bedel) talep edilebilir.
Şufa (ön alım) hakkı nedir, nasıl kullanılır?
Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların öncelikli alım hakkıdır (TMK m. 732-735). Şufa hakkı dava açılarak kullanılır; satışın paydaşa bildiriminden itibaren 3 ay ve her halde 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Süreler hak düşürücüdür.
Miras kalan taşınmazı paylaşamıyoruz, ne yapabiliriz?
Miras yoluyla edinilen taşınmazlar, paydaşlar arasında elbirliği mülkiyetine tabidir. Paydaşlar arasında anlaşma mümkün değilse, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Mahkeme önce aynen taksim imkanı araştırır; mümkün değilse taşınmaz açık artırma yoluyla satılır. Tarımsal taşınmazlarda 5403 sayılı Kanun'un özel hükümleri uygulanır.